Créer une SCCV : la société civile de construction vente
La SCCV est la société de référence des promoteurs immobiliers : une société civile dont l'unique objet est de construire des immeubles pour les vendre. On en crée généralement une par programme pour isoler les risques. Voici son cadre juridique et fiscal à jour en 2026.
Créer ma SCCV avec un expert-comptableLa SCCV, c'est quoi ?
La société civile de construction vente est une société civile régie par les articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l'habitation. Son objet est strictement défini : construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre, en bloc ou par lots. Bien que cette activité soit commerciale par nature, la SCCV conserve la forme civile et un régime fiscal dérogatoire. C'est le véhicule standard de la promotion immobilière et de la co-promotion, où plusieurs acteurs (promoteur, foncière, investisseur) s'associent le temps d'une opération.
Responsabilité des associés : indéfinie mais non solidaire
C'est la nuance à connaître. Aux termes de l'article L211-2 du CCH, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens, mais uniquement à proportion de leurs droits sociaux. À la différence de la SNC (responsabilité solidaire, où un seul associé peut être poursuivi pour toute la dette), un associé de SCCV ne répond que de sa quote-part. Cette responsabilité est en outre subsidiaire : un créancier doit d'abord mettre en demeure la société, restée infructueuse, avant de se retourner vers les associés. Les associés doivent par ailleurs répondre aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social.
Qui paie l'impôt : les associés, pas la société
Normalement, une société civile qui exerce une activité commerciale (comme la construction-vente) est soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés. L'article 239 ter du CGI prévoit une dérogation : la SCCV échappe à l'IS et relève du régime des sociétés de personnes. Ce ne sont pas la société qui est imposée, mais les associés, chacun sur sa quote-part de résultat et selon son propre régime : impôt sur le revenu pour les personnes physiques, impôt sur les sociétés pour les associés personnes morales (une SAS ou SARL promotrice, par exemple).
Deux conditions strictes conditionnent ce régime : la SCCV ne doit pas être constituée sous forme de société par actions ou à responsabilité limitée, et ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés. Attention : exercer une autre activité commerciale, même accessoire, fait basculer la société à l'IS (la tolérance des 10 % de recettes commerciales accessoires ne s'applique pas ici). Les ventes d'immeubles restent soumises à la TVA immobilière.
Comment créer une SCCV : les étapes
- 1
Réunir au moins deux associés
La SCCV est une société civile : elle exige au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. En co-promotion, chaque partenaire (promoteur, investisseur, foncière) entre au capital à hauteur de sa participation.
- 2
Rédiger des statuts à l'objet strictement construction-vente
L'objet social doit porter sur la construction d'immeubles en vue de la vente. Les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés : c'est une condition du régime fiscal de l'article 239 ter du CGI. Toute activité commerciale annexe fait perdre ce régime.
- 3
Constituer le capital
Aucun capital minimum n'est imposé. Le capital est le plus souvent symbolique, l'opération étant financée par les apports en compte courant des associés et le crédit promoteur. Les associés doivent répondre aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social.
- 4
Publier l'annonce légale et immatriculer
Annonce légale de constitution (forfait 191 € HT en 2026 pour une société civile à objet immobilier), puis dépôt du dossier au Guichet unique de l'INPI pour l'immatriculation au RCS et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
- 5
Tenir la comptabilité de l'opération
La SCCV suit des règles comptables spécifiques (comptes de stocks immobiliers, avancement de l'opération). La TVA immobilière s'applique sur les ventes. Un expert-comptable spécialisé en promotion immobilière est vivement recommandé.
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Questions fréquentes sur la SCCV
Qu'est-ce qu'une SCCV ? +
La SCCV (société civile de construction vente) est une société civile dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre, en totalité ou par fractions (article L211-1 du Code de la construction et de l'habitation). C'est l'outil de référence des promoteurs immobiliers : on constitue le plus souvent une SCCV par programme pour isoler les risques de chaque opération.
Quelle est la responsabilité des associés d'une SCCV ? +
Les associés sont tenus du passif social sur l'ensemble de leurs biens, mais à proportion de leurs droits sociaux (article L211-2 du CCH) : la responsabilité est indéfinie mais non solidaire, contrairement à la SNC. Elle est subsidiaire : un créancier doit d'abord mettre en demeure la société avant de poursuivre un associé.
Comment est imposée une SCCV ? +
Par dérogation, la SCCV échappe à l'impôt sur les sociétés normalement dû par les sociétés civiles à activité commerciale (article 239 ter du CGI). Elle relève du régime des sociétés de personnes : ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part de résultat, selon leur propre régime fiscal (impôt sur le revenu, ou impôt sur les sociétés pour les associés personnes morales). Deux conditions : ne pas être constituée en société par actions ou à responsabilité limitée, et prévoir la responsabilité indéfinie des associés dans les statuts.
Pourquoi créer une SCCV par programme ? +
Constituer une SCCV dédiée à chaque opération permet de cantonner les risques : les dettes et aléas d'un programme n'atteignent pas les autres projets du promoteur. La structure est dissoute une fois l'opération vendue et soldée. Ce cloisonnement est la raison d'être de la SCCV en promotion immobilière.
Combien coûte la création d'une SCCV ? +
Les frais légaux sont modestes : annonce légale forfaitaire de 191 € HT en 2026 (société civile à objet immobilier), plus l'immatriculation et la déclaration des bénéficiaires effectifs (environ 60 €). Le vrai budget est le conseil : rédaction des statuts, montage de l'opération et comptabilité spécialisée justifient l'accompagnement d'un avocat et d'un expert-comptable en promotion immobilière.
Sources officielles
- Légifrance : articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l'habitation
- BOFiP : régime des sociétés civiles de construction-vente (article 239 ter du CGI)
- Service-Public : tarifs 2026 des annonces légales de constitution
- Guichet unique des formalités d'entreprises (INPI) : immatriculation
