Statut LMNP : créer son activité de loueur en meublé

Le statut LMNP, c'est quoi ?

Le loueur en meublé non professionnel est un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. Les loyers relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Vous restez non professionnel tant que vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Le statut a été confirmé par la loi de finances 2026 : l'amortissement au régime réel est préservé, le projet de plafonnement à 2 % par an ayant été rejeté.

Comment créer son LMNP : les étapes

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   Vérifier que vous êtes bien non professionnel

   Vous êtes LMNP tant que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 €/an OU sous les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Si les deux seuils sont dépassés, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel).

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   Déclarer le début d'activité au Guichet unique (INPI)

   L'immatriculation est obligatoire dans les 15 jours du début de la location, en ligne sur procedures.inpi.fr. La démarche est gratuite et vous attribue un numéro SIRET. Pas de statuts à rédiger ni d'annonce légale : le LMNP n'est pas une société.

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   Choisir son régime fiscal : micro-BIC ou réel

   Le micro-BIC s'applique par défaut sous les seuils (abattement forfaitaire de 50 % en longue durée). Le régime réel, sur option, permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : dans la majorité des cas, il ramène l'impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années.

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   Tenir sa comptabilité (au réel)

   Le réel impose un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements et la liasse fiscale 2031 + annexes 2033, à télétransmettre dans les 3 mois de la clôture. Un logiciel spécialisé ou un expert-comptable s'en charge.

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   Déclarer ses revenus chaque année

   Les loyers meublés sont des BIC : ils se déclarent sur la 2042-C-PRO (case unique au micro-BIC, report du résultat au réel). La CFE est due, sauf exonérations (notamment recettes inférieures ou égales à 5 000 €).

Micro-BIC ou régime réel : les seuils 2026

Le micro-BIC s'applique automatiquement sous les seuils : vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire, sans aucune déduction possible. Le régime réel, sur option, permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, honoraires) et d'amortir le bien et le mobilier.

Seuils fixés par l'article 50-0 du CGI (loi Le Meur du 19 novembre 2024 pour le tourisme non classé) et revalorisés pour 2026-2028 par l'actualisation triennale, confirmée au barème officiel du BOFiP (le seuil de 15 000 € est expressément exclu de la revalorisation). À noter : la LFSS 2026 a porté les prélèvements sociaux sur les loyers meublés de 17,2 % à 18,6 % (CSG relevée à 10,6 %).

En pratique, le réel est souvent gagnant dès qu'il y a un crédit, des travaux ou des charges significatives : l'amortissement ramène fréquemment le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années. La contrepartie est une vraie comptabilité (bilan, liasse fiscale), d'où l'intérêt des solutions comparées ci-dessous.

L'amortissement en LMNP : préservé, mais réintégré à la revente

Au régime réel, le bien s'amortit par composants (gros œuvre, toiture, agencements...) sur des durées de l'ordre de 25 à 30 ans pour le bâti et de 5 à 7 ans pour le mobilier. Cet amortissement se déduit des loyers, sans pouvoir créer de déficit sur la part amortissement (le surplus est reporté sans limite de durée).

Changement majeur depuis le 15 février 2025 : pour les cessions intervenues à compter de cette date, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (article 84 de la loi de finances 2025, article 150 VB III du CGI). Ils minorent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente l'impôt à la revente. Restent exclus : les amortissements du mobilier et certaines résidences services (étudiants, seniors). Les abattements pour durée de détention sont inchangés (exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

L'amortissement reste malgré tout avantageux dans la plupart des cas : l'économie d'impôt pendant la location est immédiate, la taxation de la plus-value est différée et s'érode avec la durée de détention. Le calcul d'arbitrage (et le suivi précis des amortissements) est précisément le travail d'un logiciel ou d'un expert-comptable LMNP.

Comptabilité LMNP : comparatif des solutions

Offres vérifiées sur les sites officiels le 15/09/2026. Prix HT hors promotions. Pour référence, un cabinet comptable traditionnel facture généralement 400 à 900 € par an pour un dossier LMNP au réel ; ces honoraires sont déductibles du résultat.

Au micro-BIC, aucune comptabilité n'est requise : une simple case (5ND) à remplir sur la 2042-C-PRO. Ces solutions concernent le régime réel. Certains liens sont des liens partenaires.

Questions fréquentes sur le LMNP

Sources officielles

• Service-Public Entreprendre : régime fiscal du loueur en meublé (conditions LMP / LMNP)
• Service-Public : cotisations et prélèvements sociaux de la location meublée (seuil de 23 000 €)
• BOFiP : barème officiel des seuils micro-BIC (2026-2028)
• Légifrance : article 50-0 du CGI (seuils et abattements du micro-BIC)
• Guichet unique des formalités d'entreprises (INPI) : déclaration de début d'activité

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